‘매매→전세→월세’ 도미노 하락장인데…분양가만 역주행하는 이유는?

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‘매매→전세→월세’ 도미노 하락장인데…분양가만 역주행하는 이유는?

이상현 기자   ishsy@
입력 2019-02-18 14:42

분양연기단지 금융비용 반영
분양가상한제의 딜레마…청약과열에 높은 프리미엄까지 붙어


[디지털타임스 이상현 기자] 정부의 고강도 부동산 규제로 아파트 매매·전세 시장 뿐 아니라 함께 월세시장도 하락 흐름이 관측되고 있다. 반면 서울 신규 아파트 분양가격은 1년 새 15% 가까이 상승하면서 전반적인 부동산 시장 분위기에 역주행하고 있는 것으로 나타났다.


이는 최근 분양예정 사업단지들의 분양연기가 이어지면서 발생한 금융비용이 분양가에 반영되고 있는데다 분양가상한제로 인한 청약과열, 높은 프리미엄이 붙는 악순환이 반복되고 있기 때문인 것으로 분석된다.
18일 한국감정원 주간 아파트 가격동향에 따르면 지난 11일 기준 올해 전국 아파트 매매가격은 0.46% 떨어졌다. 같은기간 전국 전세가격 역시 0.57% 하락하며 지난해부터 이어진 하락흐름을 이어갔다. 서울만 놓고 보면 14주 연속 하락했다.

민간통계에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 부동산114 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매·전세가격은 10주 연속 동반 하락했고 이는 2012년 이후 7년 만이다.

이례적인 아파트 매매·전세가격의 하락흐름이 지속되고 있는 가운데 월세시장마저 흔들리는 움직임을 보였다. 부동산 온·오프라인 서비스 다방에 따르면 지난해 1월 대비 올해 1월 서울 투·쓰리룸 월세가격이 7.14% 떨어졌다.

이는 최근 거래절벽이 이어지면서 급매물이 속출하고 전반적인 부동산 가격 조정이 이어지고 있기 때문이다. 부동산114 관계자는 " 최근 단독주택과 토지가격에 대한 표준공시가격 발표 이후 보유세 상승 우려감도 커지고 있고 수도권 다주택자를 중심으로 매도 물량도 늘어나고 있다"고 분위기를 전했다.

반면 분양시장은 정반대의 흐름을 보이고 있다.

주택보시보증공사(HUG)의 1월 분양가격동향에 따르면 올해 1월 기준 전국 아파트 분양가는 1125만원으로 지난해 같은기간 대비 8.53% 올랐다.



최근 매매·전세시장 하락세를 주도하고 있는 서울은 오름폭이 더 컸다. 같은기간 서울 아파트 평당 분양가는 2186만원에서 2508만원으로 14.75% 뛰었다. 수도권 역시 1518만원에서 1699만원으로 11.87%오르며 두 지역 모두 전국 상승률을 웃돌았다.
업계에서는 지난해 분양예정이었던 물량이 올해로 연기되면서 금융비용이 분양가에 반영되고 있다고 분석했다. 건설사 홍보대행사 관계자는 "택지 사업이 아닌 재건축·재개발 사업으로 인한 분양단지는 분양시기가 늦춰질 수록 분양가가 오를 수 밖에 없는 구조"라며 "최근 부동산 시장 분위기가 어려워지면서 분양을 연기했던 단지들의 분양가가 당초 계획보다는 다소 오른 것으로 보인다"고 말했다.

실제 부동산114의 연초 분양예정물량 통계를 보면 올해 전국에 분양되는 아파트는 38만6741가구가 분양될 예정인 것으로 나타났다. 지난해에는 분양예정물량의 53% 가량인 22만2729가구만 분양됐고 나머지는 올해로 이월되면서 최근 5년 연평균 분양실적(31만5602가구)보다 약 23%(7만1139가구)가 늘었다.

여기에 최근 분양가와 관계없이 수도권 청약시장의 완판행진이 이어지고 있고 주택도시보증공사의 분양가상한제가 분양 이후 과도한 프리미엄이 형성되게 하는 원인으로도 지목된다. 주택도시보증공사는 고분양가 관리지역을 대상으로 인근 분양가(최근 1년 내 분양)대비 최대 10%만 분양가를 인상할 수 있도록 하고 있다.

한 공인중개사사무소 관계자는 "청약이 잘되는 지역은 최대 한도까지 분양가가 책정되도 결과가 늘 좋았다"며 "정비사업 조합은 당연히 조합의 이익을 최대한 반영해야 하기 때문에 분양가를 올릴 수 있을만큼 올릴 수 밖어 없다"고 말했다. 그는 "분양가상한제가 적용되면서 주변 시세보다 싸다는 인식 때문에 시세차익을 노리는 수요도 꾸준했던 것이 청약결과에 반영되고 있다"고 덧붙였다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "분양가상한제가 적용된다고 해서 집값이 싸지지는 않기 때문에 분양가 하락으로 이어진다고 보기는 어렵다"며 "오히려 분양가 상한제가 적용되면 청약자들이 몰리고 오히려 나중에는 프리미엄이 많이 붙는 딜레마도 발생하고 있다"고 설명했다.

이상현기자 ishsy@dt.co.kr

지난 1월 수도권 최고 청약경쟁률 단지인 위례포레자이 견본주택.

권역별 민간아파트 ㎡당 분양가격. <주택도시보증공사 제공>



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