공시가 19.9억 반포자이 132㎡
종부세 포함 1414만800만원
보유세 상한까지 오른 가구 속출
다주택자 매매·증여 고민 커질듯
단독·토지 공시가도 지속인상 전망
서울 공동주택 `보유세 폭탄`
[디지털타임스 박상길기자]올해 공동주택 공시가격이 전국 3배 수준으로 폭등한 서울 주요 자치구에서는 1주택자라도 보유세 부담이 상한선인 50%까지 늘어나는 가구가 속출할 전망이다. 공시가격이 급등해 보유세 부담이 커졌지만, 대규모 개발 호재가 예정된 지역에서는 매매보다 증여를 고민하는 다주택자도 많을 것으로 예상된다.
14일 KB국민은행 원종훈 세무팀장에 따르면 서울 강남구 수서동, 서초구 반포동, 송파구 장지동 등 강남 3구와 용산구 한강로2가 등 마·용·성(마포·용산·성동) 지역에 위치한 공동주택의 올해 공시가격 평균 상승률은 약 26%다. 이들 지역 주택 소유자는 올 보유세 부담이 급증할 전망이다. 실제로 서초구 반포동 반포자이 전용면적 132㎡는 올해 공시가격이 19억9200만원으로 작년(16억원)에 비해 24.5% 오름에 따라 올해 보유세가 종합부동산세를 합해 1414만800만원이 부과될 전망이다. 지난해 보유세(694만3200원)에 비해 50% 오른 것으로, 1주택자이면서 60세 미만이라고 가정할 때 세부담 상한(전년도 세액의 150%)까지 보유세가 증가하는 것이다.
다주택자는 청약조정지역의 경우 세부담 상한이 2주택자는 전년도 납부세액의 200%, 3주택 이상자는 300%까지 늘어나기 때문에 1주택자에 비해 증가폭이 가파르다. 서울 용산과 고양 일산구 백석동, 서울 노원구 하계동 등 조정지역에서 아파트 3채를 보유한 A씨의 주택 공시가격 총액이 지난해 20억3800만원에서 올해 25억400만원으로 오른다고 가정해보자. A씨는 지난해 총 보유세로 1171만원을 내면 됐지만 올해는 2719만원으로 132.3%가 오르게 된다.
수서동 강남 더샵포레스트(공시가격 23억7600만원)를 보유한 1주택자 B씨와 비교해 공시가격 총액은 서로 비슷하지만 보유세는 B씨(1437만원)보다 A씨가 2배 가까운 보유세를 부담해야 하는 것이다.
종부세 대상은 앞으로 집값이 안정돼 공시가격이 오르지 않더라도 보유세 부담은 한동안 계속해서 늘어나게 된다. 종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 5%포인트 인상되고 2022년까지 100%로 매년 5%포인트씩 상향 조정되기 때문이다. 이에 따라 반포동 반포자이 132㎡의 경우 공시가격이 2022년까지 올해와 똑같이 19억9200만원에 유지된다해도 공정시장가액비율 상향에 따라 2020년 보유세는 1274만원, 2021년은 1324만원, 2022년은 1373만원 선으로 늘어난다.
서울 비강남권의 공시가격 9억원 이하(1주택자 기준) 재산세 부과 대상도 공시가격 인상으로 일부 단지는 세부담 상한까지 재산세가 늘어날 수 있다.
높아진 세금 부담에 매매나 증여를 고민하는 다주택자가 늘어날 전망인데, 매매보다 증여를 택할 것으로 보인다. 양지영 R&C 연구소가 한국감정원의 아파트 거래원인별 아파트 거래현황을 조사한 결과 올해 1월 전국 아파트 매매는 3만1305건으로 지난해 연말 3만3584건보다 6.8%가 감소했다. 반면 증여는 지난해 연말 5776건에서 올해 1월 5841건으로 1.1% 늘었다.
특히 서울에서 증여가 두드러졌다. 같은 기간 서울의 아파트 매매 거래는 2380건에서 1889건으로 20.6% 줄었지만 증여는 1205건에서 1511건으로 25.4%나 급증했다. 서울 전체 자치구에서 지난해 연말 대비 올해 1월 증여가 가장 많이 증가한 곳은 서대문구로 1건에서 26건으로 2500% 증가했다. 이어 영등포구가 20건에서 198건으로 890%, 은평구가 67건에서 244건으로 264%, 송파구가 120건에서 318건으로 165% 늘었다.
양지영 R&C 연구소 양지영 소장은 "가격 조정이 가팔라지고 보유세 증가 등으로 보유세 부담감이 커지고 있지만 양도세 중과로 팔기 어려운 상황"이라면서 "강남권과 영등포, 용산구 등은 명품 기반시설은 물론 대규모 개발 호재들이 많아 보유하고 있으면 오를 것이란 기대감이 있어 증여가 활발히 이뤄지고 있다"고 말했다.
한편 단독주택 공시가격과 토지 공시지가가 내년 이후에도 계속 큰 폭으로 오를 전망이다.
이문기 국토교통부 주택토지실장은 14일 브리핑에서 "부동산 유형별, 가격대별로 공시가격의 불균형이 있다고 보고 단독주택이나 토지의 경우 시세 대비 공시가격의 비율인 현실화율을 많이 높였다"며 "내년 이후에도 아파트 수준으로 현실화율을 높이는 작업을 할 것"이라고 말했다.
올해 전국 기준으로 공시가격은 단독주택은 9.13%, 토지는 9.42% 올랐다. 이를 통해 단독주택은 현실화율을 작년 51.8%에서 53.0%로, 토지는 62.6%에서 64.8%로 끌어올렸다.
내년 이후에도 큰 폭의 상승이 예고된다. 아직 단독과 토지의 현실화율은 공동주택(68.1%) 수준에 미치지 못하기 때문이다.
특히 단독주택은 여전히 현실화율이 50% 초반대에 머물러 있어 내년에도 대폭 상승이 예상된다.
이 실장은 "단독이나 토지도 공동주택만큼 현실화율을 높일 방침"이라고 말했다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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