2008년 사례들며 "다툼여지 충분"
일각선 "위헌요소 더 많아" 분석
[디지털타임스 박상길 기자] 법조계가 최근 발표된 민간택지 분양가상한제를 일반 분양을 앞둔 재건축 단지에 소급 적용하는 것과 관련해 충분히 다툼 여지가 있다고 밝히면서 재산권 침해 논란이 본격적으로 불붙을 전망이다. 법조계는 분양가상한제 소급 적용으로 주거 안정 등 정부가 추구하는 공익이 조합원의 기본권보다 큰 지는 따져봐야 할 것으로 판단했다. 재건축 주민들이 제기한 재산권 침해 논란을 인정한 셈이다.
19일 부동산업계에 따르면 법조계는 2008년 재건축 단지 '임대주택 의무 건설' 소급 적용과 관련해 헌법재판소 결정 과정에서 위헌 찬반 의견이 팽팽했던 점을 예로 들며 이번 분양가상한제도 '위헌 다툼 여지가 충분한 사안'으로 보고 있다.
2008년 당시 정부는 재건축 사업 이익 환수와 공공 임대주택 공급의 목적으로 재건축 사업 시 증가하는 용적률의 25% 범위에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 법과 관련 시행령을 고쳤다.
그러나 재건축 단계상 관리처분계획 인가받은 단지에 해당 법이 소급 적용되자, 일부 재건축 조합은 소급과 재산권·평등권 등 기본권 침해를 문제 삼아 헌법소원 심판을 청구했다.
정부가 법령으로 바꾼 정책만 '임대주택 의무 공급', '분양가 상한제'로 다를 뿐 관리처분계획 인가 재건축 단지까지 소급 적용해 재건축 조합원의 이익을 줄였고, 이 때문에 결국 위헌 논란이 불거졌다는 점에서 비슷한 맥락으로 볼 수 있다.
헌법재판관 9명 중 5명이 합헌 의견을 내 청구는 기각됐지만, 재판관 중 4명은 재건축 조합의 주장에 일리가 있다고 판단하고 위헌을 제기했다. 이들은 개인의 기본권을 침해할 만큼 소급에 따른 공익이 크지 않다고 봤다.
우선 위헌 의견은 관리처분계획 인가 단계 조합원의 재산권에 대해 "관리처분계획 인가·고시가 있으면, 해당 재건축사업의 조합원 부담금액이 정해진다. 특별한 사정이 없는 한 관리처분계획이 크게 변경되지 않고 이 계획 인가·고시에 의해 기존 토지·건물 소유권이 대지·건물 분양권으로 변환된다. 이 권리는 원칙적으로 사적 유용성 및 처분권을 내포하는 구체적 권리로서 헌법상 보장하는 재산권에 해당한다"고 인정했다.
아울러 '신뢰 보호' 측면에서도 "더구나 관리처분계획 인가라는 '행정행위'에 따라 (조합원과 사업시행자는) 분양 예정 대지·건물에 대한 소유권에 신뢰를 갖게 된 것이므로 신뢰에 대한 보호의 정도가 크다"며 기존 정부 정책과 법률을 믿고 사업을 추진한 관계자들의 보호 필요성을 강조했다.
이 밖에 위헌 의견은 관리처분계획 인가·고시로 철거가 시작되는 만큼 정책·법률 변경에 따라 조합원 부담금이 늘어도 의견을 바꿔 재건축에 반대하거나 사업을 철회할 기회 자체가 사라진다는 점도 문제로 지적했다.
그러면서 종합적으로 이익을 비교(형량)해 "세입자 주거 안정은 원칙적으로 국가가 임대주택공급 확대 등을 통해 해결해야 할 정책 과제로서, 이 사건 규정(재건축 시 임대주택 의무 공급)만으로 충분히 해결될 수 있는 게 아니다"라며 "관리처분계획 인가·고시로 이미 조합원으로서의 재산권 내용이 거의 확정된 경우까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 긴밀하거나 중대한 공익 목적을 구성한다고 보기 어렵다"고 밝혔다.
법조계 일각에서는 이번 상한제가 2008년 사례보다 위헌 요소가 많다는 의견이 나온다. 관리처분계획 인가를 받아 일반분양이 임박한 단지에 대한 배려 정책이 없는 데다, 상한제를 강행하면서 정부가 소급의 명분으로 내세우는 집값 안정이 실현될 지 알 수 없다는 것이다.
박상길기자 sweatsk@
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