[심교언 칼럼] 분양가상한제 부작용 못 잡으면 `탈 난다`

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[심교언 칼럼] 분양가상한제 부작용 못 잡으면 `탈 난다`

   
입력 2019-08-21 18:29

심교언 건국대 부동산학과 교수


심교언 건국대 부동산학과 교수
지난 8월 12일 정부가 민간택지에 대해서도 분양가 상한제를 실시하겠다고 발표하였다. 서울 아파트 가격이 작년 11월 2주부터 32주간 하락하였으나 7월 1주부터 34주 만에 상승세로 전환된 것에 대한 우려, 최근 상승세가 강남권 재건축을 중심으로 나타나서 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되는 것에 대한 조치라고 설명하고 있다.


상대적으로 안정적이었던 서울 아파트 값이 재작년부터 시작된 강도 높은 정책으로 오히려 폭등하는 양상이 나타나자 정부는 숨 가쁠 정도로 정책을 쏟아냈다. 최근 3년간의 폭등에 대한 원인이 다양하게 제시되지만 정부 정책도 한몫하고 있음은 분명해 보인다. 특히 작년 하반기에는 정부 정책이 먹혀들고 있다는 자화자찬도 있었는데, 다시금 고강도 정책을 내놓아서 시장은 어리둥절하는 상황이다. 올해 1월부터 7월까지 서울 아파트 값을 KB에서 조사한 지수로 살펴보면, 서울은 0.2% 하락하였고 강남 3구는 평균 0.57% 떨어졌다. 그리고 불과 얼마 전까지만 해도 정부는 아파트 가격이 안정되었다고 하였는데, 부작용이 우려되는 고강도 정책을 실행할 정도로 악화된 것인지도 의심스럽다.
시장 반응은 극단적으로 갈리고 있다. 직격탄을 맞게 된 재건축 단지들, 그 중에서도 관리처분계획을 통과한 단지들은 거의 공황상태에 있는 듯하다. 정부에서 최초 입주자모집 공고시점으로 대상을 규정하였기 때문이다. 보통 관리처분계획에서 분담금 등이 모두 결정되는데, 이후 시점에서 분양가 상한제를 적용한다고 하면 사업성이 현저히 떨어지게 되고, 이는 조합원들의 부담 증가로 이어지기 때문이다. 몇몇 단지는 이미 철거를 진행하여서 되돌릴 수도 없는 상황이라 더욱 난감해하고 있다. 게다가 정부에서 재건축의 대안으로 장려한 리모델링 시장도 같은 규제를 받게 되어서 불안해하고 있다. 일부 단지에서는 수십 년간 보유하여 새 아파트로 이사가는 조합원의 분양가보다 일반 분양가가 더 싸지는 현상도 나타나지 않을까하는 불만도 표출되고 있다.

이에 따라 관련 단지들의 시세도 출렁이고 있다. 벌써부터 많게는 10% 가까이 하락한 재건축 단지도 나타나고 있다. 재건축 초기 단계의 단지들은 하락폭이 작으나 사업이 많이 진행된 단지는 더 큰 폭으로 출렁이는 모습이다. 일부에서는 일반분양분을 없애는 일대일 재건축을 검토하고 있다는 얘기도 들린다. 분양가 상한제를 회피하기 위해서다. 재건축, 재개발 뿐만 아니라 일반적인 개발사업도 미루는 현상이 나타나고 있는데, 이는 공급 위축으로 연결되어 향후 부동산 시장을 더욱 불안하게 만들 가능성이 높다.


분양가 상한제의 수혜(?)도 있긴 하다. 시장에서는 앞으로 신축 물량이 더 부족해질 것이라고 예상하고, 이에 따라 최근 입주한 신축아파트 가격이 급등하고 있는 것이다. 일부 신축아파트는 최근 몇 개월 사이에 20%까지 호가가 뛰었다고 한다.

실수요자들의 대응도 흥미롭다. 분양가 상한제 얘기가 나오기 시작하면서 서울의 청약통장 가입자가 폭증한 것이다. 6월에 비해 3배 가까이 급증하였다. 지금도 주택도시보증공사에서 분양가를 규제하여 로또 청약이라는 말이 나올 정도로 시세차익이 큰 상황인데, 향후 본격적으로 분양가 상한제를 실시한다면 시세차익이 더 커질 것이라는 기대에서다. 분양가를 시세의 70~80% 수준으로 예상하는데, 많게는 10억원에 이를 수도 있는 시세차익이어서 누구든지 청약시장에 뛰어들게 만들 것이다. 이 말은 청약받을 가능성이 현저히 줄어든다는 의미가 되기도 한다.

대부분의 사람들이 인기지역에만 청약함에 따라 수도권시장도 더 양극화되고 있다. 벌써부터 비인기 지역은 청약률 저조와 미분양 현상이 나타나고 있다. 이는 분양가 상한제로 더욱 심화될 것으로 보인다. 이외에도 우려가 많다. 거래절벽 현상의 심화와 품질 저하 문제, 대출규제로 인해 가진 자만 살 수 있다는 부작용, 건설산업의 장기적 위축 등등이다. 앞으로 실제 시행하기까지는 다소 시간이 있으므로 이렇게 산적한 부작용을 최소화시키는 노력이 추가되어야 할 것이다.

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