#경기도에 시가 7억원 집이 있는 B씨는 5억원 전세대출로 현재 서울에 살고 있다. 만기가 오는 3월에 돌아와 대출 연장을 하려고 했는데 그 사이에 가지고 있는 집이 9억원이 넘었다. 그러면 대출 연장이 되는지 안되는지 헷갈린다. 그러나 규제 시행일 1월 20일 이전에 내가 주택을 소유하고 있고 전세대출이 있다면 결론은 그대로 그 전셋집에 산다면 대출 연장이 된다. 단 전셋집을 옮겨가면 신규 대출이 되기 때문에 연장이 안된다. 증액 없이 그대로 산다면 문제가 없다.
오는 20일부터 시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 사람은 기존 주택금융공사(주금공)·주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증 제한에 이어 민간보증인 SGI서울보증 전세대출도 받을 수 없게 된다. 정부는 시가 9억원이 넘는 주택을 보유한 경우 갭 투자를 막기 위해 모든 보증부 전세대출을 받을 수 있는 길을 원천봉쇄했다고 밝혔다.
16일 금융위원회는 이 같은 골자의 전세대출 관련 조치를 이달 20일부터 시행한다고 발표했다.
12·16 주택시장 안정화 대책 중 '전세대출'과 관련한 세부사항을 규정한 것이다. 앞서 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출 공적보증(주금공·HUG)은 지난해 11월 11일부터 제한됐다. 오는 20일부터는 사적보증인 SGI 전세대출보증도 제한되는데, 20일 이전에 전세계약을 체결했고 차주가 계약 사실을 입증한다면 적용이 제외된다.
전세대출 회수 적용 대상은 이달 20일 이후 신규 대출을 신청한 차주로 정해졌다. 시행일 전에 이미 전세대출 보증을 받은 차주가 시행일 이후 고가 주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 회수당하지 않고 만기까진 대출을 쓸 수 있다. 단 만기 연장은 안 된다.
다만 상속은 해당 전세대출의 만기까지 회수되지 않는다. 상속은 차주 의사나 행위와 상관없이 취득된다는 점을 고려한 것으로 유일한 예외 조치다.
반면 증여로 고가 주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출 회수 대상이 된다. 아울러 무주택 전세 대출자가 만기 시점에 본인이 거주할 목적으로 고가 주택을 사도 대출이 회수된다. 전세 기간이 끝나기 전까지는 전세대출을 활용한 갭투자 가능성이 있기 때문이다.
단 고가주택 보유자에 대한 전세대출은 직장이동·자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우(전셋집과 보유한 고가주택 모두에 세대원이 실거주)는 예외적으로 전세대출이 허용된다.
이밖에 전세대출 중단에 따른 갑작스러운 주거불안을 방지하기 위해 20일 기준 시가 15억원 이하 1주택 차주(SGI·주금공·HUG 모두 해당)가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액 없이 대출을 재이용하면 오는 4월 20일까지 한시적으로 SGI 보증 1회에 한해 이용할 수 있다. 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자는 이런 조치가 적용되지 않는다.
금융당국은 3개월에 한 번씩 은행이 국토교통부 주택보유수 확인시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인하도록 할 방침이다. 이명순 금융위 금융소비자국장은 "전세대출금은 꼬리표가 붙지 않기 때문에 갭투자 소지가 있다"면서 "최대한 대출 없이 자기자금으로 하라는 게 정부의 규제 취지"라고 말했다. 심화영기자 dorothy@dt.co.kr
