강주남 산업부장
![[강주남 칼럼] 코로나 `엔데믹`, 부동산 출구전략 세워라](http://contents.dt.co.kr/images/202005/2020051802102232059001[1].jpg?var=0148 "[강주남 칼럼] 코로나 `엔데믹`, 부동산 출구전략 세워라")
우리 방역당국은 주말 정례 브리핑에서 "코로나19는 앞으로도 상당 기간 산발적인 유행 그리고 이완을 반복하면서 우리 사회에 오래 남아있을 것"이라고 우려했다. 확산 억제→방역 완화→감염 폭발→억제→재폭발의 '장기전'에 대한 경고다.
우리만 방역에 성공했다고 끝나는 일도 아니다. 다른 나라의 바이러스 불씨가 비행기를 타고 넘어 들어오면 두 번째, 세 번째 파도가 계속 닥칠 수 있다.
이와 관련, 마크 립시치 하버드대 교수는 세 가지 시나리오를 제시하고 있다. 2022년까지 이번 같은 확산이 다섯 번 되풀이되거나, 연말~내년 초 진짜 대확산을 거친 후 작은 파도 몇 개가 더 밀려오거나, 이번 확산 후 2022년까지 작은 피크 다섯 번을 더 겪어야 한다는 것이다.
마이크 라이언 WHO(세계보건기구) 긴급준비대응 사무차장도 "코로나바이러스가 에이즈 바이러스(HIV)처럼 사라지지 않을 수 있다"고 경고했다.
코로나19 엔데믹 우려에 향후 경기 전망도 비관적으로 바뀌고 있다. 가파른 'V자형'이나 완만한 'U자형' 반등론이 퇴색하고, 나이키 상징인 '스우시'(Swoosh) 마크 형태를 보일 것이라는 우울한 전망이 무게를 얻고 있다. 바이러스의 2차 확산으로 가까스로 재가동한 글로벌 경제가 또다시 쇼크에 빠지게 되는 'W자형', 글로벌 경제가 당분간 회복하지 못할 것이라는 'L자형' 가능성도 제기된다. 누리엘 루비니 뉴욕대 교수는 글로벌 경제가 끝도 없이 추락하는 'I자형'을 그릴 것이라는 극단적인 전망도 내놓는다.
코로나발 잿빛 경기 전망에 서울 부동산 시장의 '강남 불패' 신화가 깨질지도 관심사다. 크게 보면 강력한 '외부 충격'에 의해 강남 불패 신화가 흔들린 것은 1998년 IMF 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기, 그리고 2012년 유럽발 재정위기 등 세 번 정도다. 금융위기 당시의 경우 강남 아파트 값은 4~5개월 간 20% 내외 급락하다가 'V자형' 빠른 반등세를 보였다.
하지만 코로나 엔데믹으로 글로벌 금융·실물 경기가 'W·L·I자형' 흐름을 보일 경우 '강남 불패' 신화도 최대 위기에 봉착할 것으로 보인다. 실제로 전 주말까지 서울 아파트값은 7주 연속 하락 행진을 이어갔다.
문정부 들어 21회에 걸친 규제 폭탄에다 코로나19 쇼크까지 겹치자 서울 강남 초고가 단지들의 콧대도 꺾였다. '3.3㎡당 1억원 시대'를 열었던 서초구 신축단지들의 실거래가는 5개월 만에 8000만원대 중반까지 주저앉았다. 6월 보유세가 부과되기 시작하면 세금 폭탄까지 겹쳐 가격 조정이 본격화할 가능성이 높다. 강력한 부동산 시장 안정화 기조에 따라 정부가 종합부동산세 등 보유세 강화 정책을 현행대로 유지하는 쪽에 방점을 찍으면서다. 4월 총선 당시 거론되던 '1주택 장기실소유자'에 대한 보유세 완화도 물 건너가는 분위기다.
일각에선 그러나 "투기는 잡되 시장은 살려야 한다"는 목소리가 나온다. 보유세 강화로 불로소득 환수 장치는 유지하면서도 코로나 엔데믹에 따른 자산시장 붕괴를 막을 대책이 필요하다는 얘기다. '강남만' 무너진 게 아니라 '강남도' 무너졌다는 현실을 봐야 한다.
실제로 지난 2월 시작된 코로나19 사태에 따른 매수 공백으로 서울 부동산 시장은 '거래 절벽'을 넘어 '거래 실종' 상태다. 서울 아파트 매매는 지난 2월 8288건에서 3월 4410건, 4월 2049건으로 반 토막 행진이다. 경기도 2월 3만1964건에서 4월 9553건으로 급감했다.
부동산 시장 하향 안정화가 아닌 급랭은 가뜩이나 코로나19로 위축된 내수 경기에 치명타가 될 수 있다. 거래 없이 가격이 급락할 경우 집값이 대출금이나 전세금보다 떨어지는 '깡통 주택'이 속출할 수 있다. 코로나발 부동산 버블 붕괴로 1600조·250조원이 넘는 가계와 자영업자들의 '빚폭탄'이 터질 경우 금융 시스템 연쇄 붕괴도 우려된다.
전문가들은 9억 초과 주택에 대한 자금조달계획서 의무제출, 15억 초과 주택에 대한 대출금지 등 초헌법적 규제 정책의 정상화를 통해 부동산 시장 연착륙을 유도해야한다고 지적한다. 특히 공시가격 상승으로 보유세(재산·종부세) 부담이 늘어난 만큼, 거래세(양도·취득세)를 낮춰 부동산 시장 숨통을 틔워줘야 한다는 목소리도 나온다. 우리나라의 거래세 비중은 다른 나라에 비해 높은 편이다. 2015년 기준 국내총생산(GDP)대비 보유세 비중은 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다. 하지만, 거래세 비중은 2.3%로, OECD 평균(0.8%)보다 3배 가량 높다. 우리 국민의 전체 부동산관련 세 부담(3.1%)이 OECD 평균(1.9%)보다 1.6배나 높은 셈이다.
코로나로 모든 환경이 180도 달라지고 있다. 코로나를 기점으로 규제 일변도의 부동산 정책도 출구전략이 시급해졌다.
강주남 산업부장
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