전세 준 집 직접 살거나 팔려면 세입자 허락 맡아라?…현실화된 임대차 3법

박상길기자 ┗ 국토연구원 "서울 부동산 시장, 6월부터 상승국면으로 전환"

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전세 준 집 직접 살거나 팔려면 세입자 허락 맡아라?…현실화된 임대차 3법

박상길 기자   sweatsk@
입력 2020-07-29 13:39
[디지털타임스 박상길 기자] 당정이 세입자를 철저히 보호하는 '임대차 3법'을 속전속결로 처리하고 있다. 임대차 3법의 버팀목인 전월세신고제를 필두로 계약갱신청구권제와 전월세상한제까지 다음달 4일 국회 본회의를 통과하면 한 번도 경험해보지 못했던 임대차 시장이 열릴 전망이다.


국회 법제사법위원회는 29일 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 '주택임대차보호법' 개정안을 통과시켰다. 법안은 2년간의 기본 임대 기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 '2+2' 방식의 계약갱신청구권을 도입하고 계약 갱신 시 임대료 상승폭을 기존 임대료의 5% 이상 넘지 못하게 하되 지자체가 조례로 5% 선에서 상승폭을 다시 정하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이 골자다.
계약갱신청구권제는 이미 운영되고 있다. 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되면서 횟수와 상관없이 10년간은 임대차 계약을 갱신할 수 있게 하도록 되어 있다.

민주당 의원들이 낸 법안에서 제시한 계약갱신권 기간은 4년(2+2) 외에 6년(2+2+2), 무제한 등으로 다양했지만 결국 가장 낮은 수준인 2+2가 선택됐다. 계약갱신청구권 도입을 통해 임대차 존속 기간이 너무 길어지면 집주인들이 임대료를 미리 한꺼번에 올리고서 시작하려는 경향이 강해져 세입자의 부담이 되려 높아질 수 있는 점이 반영됐다.

법무부가 작년 진행한 주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구 결과에 따르면 계약갱신요구권과 전월세상한제를 동시에 도입했을 때, 초기 임대료 변동률은 임대료 성장률 가정(2∼11%)에 따라 4년(2+2)안은 1.67∼8.32%이지만 6년(2+2+2)안은 3.53∼19.43%로 높아지는 것으로 추정됐다.

갱신 시 임대료 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한하되, 지자체가 필요하다고 판단하면 5% 선에서 다시 한도를 정하게 한 것은 일부 의원이 제시한 표준임대료 제도는 도입하지 않되, 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있게 한 조치다.


표준임대료제도는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도로 부동산 가격공시와 비슷하다. 다만 이를 위한 행정력이 너무 소요되고 표준임대료 수준 자체에 대한 논란도 일어날 수 있다는 우려가 제기됐다.

지자체가 자체 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있게 함에 따라 전월세 가격이 많이 뛰는 서울 등 수도권에선 상한이 더 낮아질 수 있다. 임대료 증액 상한이 너무 낮으면 임대주택 공급이 줄어들 수 있어 지자체가 상한 수준을 마냥 내릴 수는 없을 것으로 예상된다.

계약갱신청구권은 계약 만료를 앞둔 세입자도 행사할 수 있다. 이에 대해 일각에선 소급적용 논란이 일고 있으나 당정은 존속 중인 계약에 대한 규정이기에 문제가 없다고 판단하고 있다. 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 어지간해선 새로운 세입자를 받으면서 임대료를 한꺼번에 올릴 부작용이 우려된다.

법안은 집주인이 실거주하겠다고 하면서 세입자를 내보내고는 원래 연장됐을 기간 내 다른 세입자를 받은 사실이 드러났을 때 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있는 법정손해배상청구권제도 담았다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에 전월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr

'소급적용 남발하는 부동산 규제 정책 반대, 전국민 조세 저항운동 촛불집회' 참가자들이 구호를 외치고 있다.<연합뉴스>



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