불확실성 커져 관망세 장기화
주담대 금리 6%대 상승 가능
작년 12월 서울 1088건 거래
2008년 금융위기 때보다 적어
27일 서울부동산정보광장에 따르면 작년 12월 서울 아파트 거래량은 1088건(26일까지 신고 기준)으로 집계됐다. 12월 거래량으로는 역대 최저로 금융위기가 닥쳤던 2008년 12월 1523건보다도 적다.
작년 8월 이후 주택담보대출 규제가 더욱 강화되고 금리 인상, 집값 고점 인식, 대선 이후 정책변화 등 불확실성 등으로 관망세가 짙어진 영향이다.
특히 '영끌(영혼까지 끌어모음)'·'빚투(빚으로 투자)'로 집을 사며 집값과 거래량을 떠받쳤던 2030 세대들이 매매는 물론 전세대출까지 강화하자 '돈줄 죄기' 여파로 주택 구매를 줄인 영향이 크다.
이에 따라 시장에는 일시적 2주택자 등 갈아타기 수요나 사정상 집을 꼭 팔아야 하는 매도자들이 시세보다 낮은 금액에 매물을 내놓고 급매 위주로 거래가 되면서 하락 거래가 늘어난 것이다. 특히 고가주택이 많아 담보대출 자체가 안되는 강남권 역시 최근 거래 침체가 길어지며 직전보다 하락 거래가 증가하는 분위기다.
지난 11월까지 최고가 계약이 이어졌던 강남구 대치동 은마아파트는 이달 11일 전용면적 76㎡가 24억9000만원에 거래돼 직전 최고가인 지난해 11월 26억3500만원과 비교해 1억4500만원(5.5%) 하락했다. 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용 116㎡는 지난달 17일 직전 최고가 28억5000만원보다 1억5000만원 낮은 27억원에 팔렸고 리센츠 전용 84㎡는 지난달 4일 25억7000만원, 이달 2일 25억원에 팔려 직전 최고가보다 5000만∼1억원가량 낮은 금액에 계약됐다.
잘나가던 청약 열기도 한풀 꺾인 모습이다. 한국부동산원 청약홈과 부동산114에 따르면 올해 1월 전국에서 분양된 아파트는 1만129가구로 이 아파트 1∼2순위를 합한 평균 청약 경쟁률은 16.7대 1이었다. 작년 1월 경쟁률(17대 1)보다 낮아졌다. 특히 수도권의 경쟁률은 17.7대 1로 지난해 1월의 29.7대 1에 비해 크게 낮아졌다.
올해부터 중도금과 잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용돼 대출이 어려운 사람은 청약 대열에서 이탈한 것이라는 분석이 나온다.최근 분양한 서울 강북구 미아동 북서울자이폴라리스는 고분양가 논란 속에서도 1순위 평균 경쟁률이 평균 34.43대 1의 양호한 경쟁률을 보였지만 100대 1의 경쟁률을 넘겼던 지난해보단 청약 열기가 줄었다는 평가를 받고 있다.
주택 시장 분위기가 심상치않자 전문가들은 하락 가능성에 무게를 두는 분위기다. 일단 이달부터 DSR 등 개인별 대출규제가 더 강화된 가운데 미국이 테이퍼링(자산매입 축소) 이후 올해 3번 이상 금리를 올릴 것이라는 관측이 나오면서 국내 기준금리도 추가 인상이 불가피해졌다. 지난해부터 시작된 한국은행의 선제 금리 인상으로 2% 중후반이던 담보대출 금리는 현재 5% 중반으로 높아졌고, 6%대까지 올라갈 가능성도 크다.
이 때문에 부동산 정책의 대변화가 예상되는 대선 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산할 것이라는 관측이 많다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "연초 눈치보기 장세가 지속되며 거래 감소가 불가피한 가운데 상반기까지 시세보다 싼 매물만 팔리는 '급매물 장세'가 나타날 가능성이 크다"며 "2007년 때처럼 집값 통계는 보합권인데 실제 거래가는 크게 떨어지는 통계 착시 현상도 나타날 수 있다"고 말했다.
박상길기자 sweatsk@dt.co.kr
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