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[THE FINANCE] 내집 마련 경매 어때… 5336건 기회 잡아라

이윤희 기자   stels@
입력 2024-05-08 18:13

임의경매 신청 1년새 73% 급증
4월 서울 아파트 낙찰가율 91%
시세·임차인 현황 등 조사 필수


[THE FINANCE] 내집 마련 경매 어때… 5336건 기회 잡아라
고금리 부담이 지속되면서 경매로 넘어가는 아파트가 늘고 있다. 금리 인하가 차일피일 미뤄지면서 불어난 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐진 주택은 지난 3월 월간 기준으로 11년 만에 최다치를 기록한 것으로 나타났다.


이런 중에도 실수요자들은 기존 시장보다 저렴한 가격에 나오는 경매 물건들을 노리고 있다.
8일 법원 등기정보광장에 따르면, 지난 3월 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등)의 임의경매 개시 결정 등기 신청 건수는 5336건이었다. 전월(4419건) 대비 20.7% 증가했고 전년 동기(3086건) 대비로는 72.9% 급증했다.

월간 기준으로는 2013년 1월(5407건) 이후 11년여 만에 최다 기록이다.

임의경매는 부동산 등을 담보로 돈을 빌린 채무자가 원금과 이자 상환을 하지 못할 때 채권자가 대출금 회수를 위해 담보물을 경매에 넘기는 조치다. 지난 부동산 급등기에 무리해서 주택을 산 '영끌족'들이 2배 이상 늘어난 이자를 버티지 못해 임의경매 물건이 늘고 있는 것으로 보인다. 금리 인하 시기는 미뤄지고 부동산 침체는 길어져 채권자들은 이들의 집을 경매에 넘기기로 결정했다.

상황은 이렇지만 경매법원은 부동산을 싸게 사려는 사람들로 붐비고 있다. 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 지난 2월 전국 법원에서 경매 낙찰된 아파트의 평균 입찰경쟁률이 8.01대 1을 기록했다. 월간 전국 아파트경매 입찰자 수가 평균 8명을 넘긴 것은 통계 산출을 시작한 2000년 이후 처음이다.



낙찰가율(감정평가액 대비 낙찰가격 비율)도 높아지고 있다. 경·공매 정보 전문 기업 지지옥션은 지난달 기준 서울 아파트 경매 낙찰가율이 90.8%를 기록했다고 밝혔다. 2022년 8월(93.7%) 이후 1년 8개월 만에 90%를 돌파한 것이다. 경매 진행 건수 대비 낙찰 건수를 뜻하는 낙찰률도 이달 47.1%를 기록하며 지난달(34.9%)보다 10%포인트 이상 올랐다. 서울 한남동과 잠실동 등 일부 요지에선 낙찰가가 감정가보다 높은 사례도 나오고 있다.
부동산 경매에 대한 투자자들의 관심은 크지만, 일반적인 매매에 비해 고려해야 하는 것이 많아서 어렵다고 여겨진다. 그렇다면 아파트 경매 물건을 선택할 때 고려해야 할 점은 무엇일까. 우선 감정가와 현재시세를 면밀히 살펴봐야 한다. 채권자의 경매신청이 접수되면 법원은 채무자의 부동산에 대해 경매 진행 절차상 집행관에게 현황조사를 명령하고 감정평가사에게 위탁해 감정평가를 하게 된다. 법원은 이를 바탕으로 감정평가액을 확정하고 이해관계인들에게 통지하는데, 채권자의 경매신청에서부터 최초 매각기일까지는 대개 6개월 정도가 소요되고 감정가는 최초 매각기일 14일 전에 산정하기 때문에 지금의 시세와는 차이가 날 수밖에 없다.

무리해서 시세보다 높은 가격에 낙찰을 받으면 매입비용보다 세금과 중개료 등 부가비용이 많이 들어 손해를 볼 수도 있는 것이다. 반드시 현장조사를 통해 정확한 시세를 조사해야 한다.

또 경매물건은 개별성이 강한 물건임에도 불구하고, 입찰 전 경매부동산의 내부를 확인할 수 있는 길이 많지 않다는 점도 유의해야 한다. 더불어 임차인 현황을 반드시 확인해야 한다. 대항력이 있는 선순위 임차인으로 인해 수차례 유찰되는 경우가 있다. 대법원 판례에 따르면 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 한다. 후순위 임차인의 경우 소액임차인 최우선변제권 또는 확정일자 부 우선변제권 행사 여부도 확인해야 한다. 임차인 현황은 법원에서 열람 가능한 매각물건명세서와 임대차현황조사서 등에서 확인해볼 수 있다.

또 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해 봐야 한다. 등기부등본상 말소기준권리 이전에 설정된 가등기, 가처분, 지상권, 유치권 등 권리사항을 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다. 여느 때보다 좋은 경매 물건들이 시장에 쏟아지기 시작했다. 실수요자라면 내 집 마련을 위한 큰 장이 열린 셈이다. '발품' '손품'을 파는 노력을 기울인다면 부동산 불황기에 싸게 나온 경매 물건을 잡을 수 잇다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr



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