현지은행 대출 연장 불가 통보
국내 투자자 전액 손실 가능성
독일 프랑크푸르트의 트리아논 빌딩을 담은 이지스운용의 부동산 펀드가 결국 기한이익상실(EOD) 처리됐다. 선순위 채권자가 대출금 회수에 나서면 국내 펀드 투자자들은 전액 손실을 볼 가능성도 있다.
이지스자산운용은 '글로벌부동산투자신탁 229호' 펀드의 트리아논 빌딩 대출의 대출 유보계약(스탠드스틸)이 만료됐다고 3일 공시했다.
스탠드스틸은 대출금에 대한 계약을 현재 상태로 유보하면서 운용사가 시간을 버는 조치다. 스탠드 스틸 만료에 따라 이 펀드가 조달한 차입금과 관련해 기한이익상실(EOD)이 발생했다.
이지스자산운용은 "유보 계약 기간 동안 재구조화 약정서 체결을 위해 대주단과 지속 협상했다"면서 "대주단은 본건 전체 투자구조의 통제 및 처분 권한을 강화하기 위해 기존 소유하고 있는 본건 자산에 대한 담보권 외에 추가 담보 제공을 요청하는 등 주요 조건에 대해 첨예한 대립이 있었다"고 설명했다.
현지 대주단은 협상 과정에서 자산 매각절차에 대한 여러가지 권한을 요구하는 한편, 트리아논 건물을 직접 보유하고 있는 서류상회사(SPC) 주식까지 담보로 요구한 것으로 알려졌다.
앞서 이지스자산운용은 지난 2018년 11월 펀드 자금 약 3700억원과 현지 대출을 통한 3억9000만유로(한화 약 5500억원)를 조달해 트리아논(Trianon) 빌딩을 매입했다.
국내에서 공·사모 방식으로 모집한 금액은 약 3750억원이다. 공모와 사모펀드에서 각각 1865억원, 1835억원이 모집됐다. 공모펀드는 KB국민은행, KB증권, 한국투자증권, 하나증권(당시 하나금융투자), 대신증권 등을 통해 판매됐다.
하지만 코로나19 확산과 함께 해당 건물의 대부분을 임차하던 '데카 방크'가 임대차 계약을 연장하지 않으면서 자산 가치가 하락했고, 2023년 8월 기준 담보인정비율(LTV)은 82.9%까지 상승했다. 해당 펀드는 지난해 말에도 차입금 만기가 도래했지만 현지 대주단 8곳과 대출 유보 계약을 체결해 EOD 위기에선 일단 벗어난 바 있다.
하지만 이번에는 현지 은행 등 대주단들이 대출 연장 불가를 통보하고 투자금 회수에 나서려는 것이다. 트리아논 빌딩의 감정평가액은 지난해 8월 기준 4억5300만유로 수준으로 지난 2018년 펀드 설정 당시 감정평가액(9300억원) 대비 30% 이상 하락했다.
실제 매각 대금이 선순위 대출금 변제 규모(3억9000만유로)에 미치지 못할 경우 변제순위가 낮은 공모펀드 및 사모펀드 투자자들은 투자금 전액을 잃을 수 있다.
한편 해당 투자자산을 보유한 SPC는 현지법에 따라 3주 내에 현지 법원에 도산 절차를 신청할 전망이다. 도산 절차 진행에는 통상 1~2년이 소요된다. 신하연기자 summer@
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