생숙→오피스텔 용도변경 요건 완화
이행강제금 부과 추가유예
올해 말부터 이행강제금 부과가 예고됐지만, 여전히 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있는 생숙이 11만실에 이르자 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과도 내년 9월까지 추가 유예하기로 했다. 전국 5만2000실의 숙박업 미신고 생숙 소유자들은 당장 내년부터 매년 공시가격의 10%씩 이행강제금을 내야 하는 상황에서 벗어나게 됐다.
국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청 등 관계 중앙행정기관과 경기도, 인천광역시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 '생활숙박시설 합법사용 지원방안'을 발표했다. 생숙 소유자와 사업자단체 등 그간의 의견 수렴 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련했다고 국토부는 밝혔다.
부동산 가격이 급등하던 2021년 당시 정부는 오피스텔 등 비아파트의 가격 급등을 막기 위해 생숙의 숙박업 등록을 의무화하도록 '건축법 시행령'을 개정했다. 생숙을 주거로 사용하려면 오피스텔과 주택 등으로 용도 전환을 강제하고, 이를 어기면 주거 사용에 따른 건축법 위반으로 이행강제금을 부과하기로 했다. 당장 용도 변경이 어려울 것을 고려해 이행강제금 부과를 2년간 유예했고, 지난해 말 유예기간이 끝날 예정이었으나 '생숙 대란'을 우려한 정부가 1년 더 연장했다. 용도 변경을 못 한 생숙 수분양자들은 당장 내년부터 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금 폭탄을 맞게 된 상황이었다.
이날 발표에 따르면 앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준인 30실 이상 또는 건축물 1/3 이상이나 독립된 층 등으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 현재는 개별실 단위로 분양이 허용돼 불법 주거전용 가능성이 있었고 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 일어왔다. 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다.
기존의 개별실 소유자들을 위해서 숙박업 신고 문턱을 낮춘다. 이번주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포하고 시·도 조례로 객실·면적 기준을 완화하는 등 개정을 독려할 예정이다.
획일적 규제로 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있어 보다 현실적이고 유연한 규제 방식이 도입될 예정이다. 16일 이전 최초 건축허가를 신청한 생숙은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다.
또 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라 △인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치 △자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부 △지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다. 아울러 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.
또 이날 발표 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않는 대신 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 오피스텔 건축기준을 개정한다.
이를 지원하기 위해 각 지자체는 11월 말까지 국토부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.
정부는 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려해 내년 9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다.
장우철 국토부 건축정책관은 "이번 대책으로 안전과 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"면서, "지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라, 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련하여 안내하고, 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 소유자도 이행강제금 부과 유예가 종료되기 전에 관할 지자체의 생숙 지원센터를 찾아 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 신청하길 바란다"고 당부했다.
생숙은 취사가 가능한 호텔형 숙박시설로 부동산 규제에서 비교적 자유로워 집값 활황기이던 몇년 전 아파트 대안으로 인기를 끌었다. 청약통장 없이 분양이 가능하고 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하며, 집이 아니어서 종합부동산세 과세 대상에서도 빠진다. 다주택자의 경우엔 양도소득세 중과 대상에서도 제외된다. 한국레지던스연합회에 따르면 2023년 기준 준공이 완료된 전국의 생숙은 전국 592개 단지 10만 3820실이다. 내년 준공되는 1만 2000실, 인허가받아 건립 예정인 생숙은 약 9만실에 달한다.
이윤희기자 stels@dt.co.kr
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