재건축 가능성 낮아 투자수요 ↓
공사비 인상이 가격 하락의 원인
2일 서대문구 홍은동 일대 공인중개소 등에 따르면 '홍은 벽산(1997년 준공)' 아파트 84㎡는 지난달 6억5300만원에 거래됐다. 이는 지난해 9월 같은 크기 아파트가 6억9500만원에 팔린 것과 비교하면 4000만원 이상 떨어진 가격이다. 이 아파트 전용 84㎡ 매물 최저 호가는 6억6500만원부터 나와 있지만, 현재 매수 문의는 거의 없는 상태인 것으로 알려졌다. 이 아파트는 2022년 5월 최고 8억7000만원에 거래됐던 곳이다.
인근 은평구 녹번동 일대 공인중개소에도 '녹번 대림 e편한세상(1993년 준공)' 전용 84㎡ 매매 매물이 6억8000만원부터 나와 있다. 이 아파트는 3호선 녹번역 초역세권에 위치한 곳으로, 2022년 2월 최고 8억5000만원에 팔렸던 곳이다. 하지만 이 아파트 매매가는 지난해 8월 6억7000만원 수준까지 내려온 뒤 1년 가까이 매매가가 하락하거나 제자리인 모습을 반복하고 있다.
홍은동 공인중개소 한 관계자는 "연초 신축 아파트 매매 가격이 상승하면서 구축 단지들도 호가를 올리기 시작했는데, 실제 거래 금액은 작년 하반기 때와 비슷하거나 오히려 낮아졌다"며 "매수 의사가 확실하다면 현재보다 집값을 더 낮게 책정할 수 있는 상황"이라고 말했다.
반면 은평구·서대문구 일대 신축 아파트 가격은 작년 하반기에 비해 반등하는 모습을 보이고 있다. 은평구 응암동 '녹번역e편한세상캐슬(2020년 준공)' 전용 59㎡는 지난 4월 9억7000만원에 거래됐다. 같은 크기 아파트가 작년 9월 8억6000만원에 팔린 점을 고려하면 7개월 새 1억1000만원 이상 상승한 것이다. 서대문구 홍은동 '북한산 더샵(2017년 준공)' 전용 84㎡도 지난해 5월 10억4000만원에 팔렸으나, 올해 4월에는 11억원에 팔려 매매 가격이 상승했다.
건설업계에선 재건축 공사비 인상 여파가 신축 아파트 가격 상승·구축 아파트 가격 하락의 한 원인인 것으로 보고 있다. 홍은 벽산아파트와 녹번 대림e편한세상의 경우 용적률이 각각 250% 수준이라 재건축 사업성이 확보되기 어려운 곳이다. 통상 건설사들은 재건축 사업성 확보가 가능한 용적률 기준을 160~180% 수준인 것으로 본다. 이런 이유로 용적률이 높은 단지에선 아파트가 노후돼도 재건축 추진 움직임이 일지 않는다.
건설업계 관계자는 "건설 원자재 가격 상승이 재건축 공사비 급등으로 이어져 새 아파트 공급이 줄고, 준신축 아파트 매매가는 강세를 보일 수 있다"면서도 "하지만 재건축이 불가능한 구축 아파트에선 공사비 상승이 매매가 하락을 부채질 하는 요인이 될 것"이라고 전했다.
박순원기자 ssun@dt.co.kr
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