현재 빌라 등 다세대주택의 경우 반환보증 심사 시 공시가격의 140%를 우선 적용한 뒤 여기에 전세가율을 90%까지 인정한다. 이에 따라 빌라 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있다. 공시가 1억원인 주택의 경우 전셋값 1억2600만원(1억원×140%×90%) 까지만 반환보증 가입이 가능한 것이다.
이를 개선해 만약 임대인이 공시가격을 이의신청한 뒤 주택도시보증공사(HUG)도 이를 인정할 경우, HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가를 사용하는 것을 허용하기로 했다.
국토교통부는 13일 발표한 '민생토론회 후속 규제개선 조치'에 전세·임대 보증보험 가입 기준 개편 방안을 담았다.
전세 보증보험은 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 때 HUG가 대신 돌려준 뒤 추후 집주인에게 받아내는 제도다.
전세 보증보험이 전세사기와 깡통전세 문제를 키운 도화선이 됐다는 비판의 목소리가 커지자 정부는 지난해 보증보험 가입 요건을 잇달아 강화했다.
보증 한도를 악용해 전세금을 높게 받은 뒤 떼어먹는 일을 막자는 취지였지만, 가입 요건 강화에 공시가격 하락까지 겹쳐 보증보험 가입이 어려워지다 보니 아파트로 임대 수요가 몰렸다. 빌라 기피 현상은 아파트 전세가가 55주 연속 상승한 주요 원인 중 하나로 꼽힌다.
국토부는 '126% 룰'을 고수하되, 집주인이 집값에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이의를 인정한다면 감정평가액을 적용해 집값을 산정하기로 했다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.
감정평가사와 집주인이 짜고 감정가를 부풀리는 '업(up) 감정'을 막기 위해서다.
지금도 빌라 집값 산정 때 감정가를 쓰게 돼 있지만, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세 하한가, 등기부등본상 1년 이내 최근 매매가, 감정평가액의 90% 순의 집값 산정 방식 적용에서 가장 뒤로 밀려나 있다.
공시가격, 안심전세앱 시세, 최근 매매가격이 없을 때만 감정가를 활용하도록 한 것이다. 감정가는 HUG가 선정한 감정평가기관 33곳에 임대인이 직접 의뢰해 내도록 했다.
인정 감정가 중 하나를 선택해 집값을 산정받을 수 있다.
임대인은 HUG의 예비감정 결과를 토대로 임대인이 비용을 부담하는 본 감정을 할지 말지 결정해야 한다.
HUG는 이를 위해 다음 달 중 감정평가법인 5~6곳을 선정할 계획이다. 임대인의 이의 신청은 7월 말부터 받기 시작한다. 국토부는 연간 2만~3만가구에 대한 이의 신청이 들어올 것으로 예상한다.
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