강남3구·용산 갭투자 원천차단
낙찰가율 100% 넘는 사례 속출

서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 확대 재지정 여파가 경매시장에도 영향을 미치는 모습이다. 강남3구와 용산구 일대에선 '갭투자'(전세 낀 매매)가 원천 차단되자 이 지역 투자수요는 경매법원으로 옮겨가고 있다.
서울시는 지난 24일부터 강남 3구와 용산구의 2200개 아파트 단지가 토허구역으로 지정됐다. 지정 기간은 이날부터 9월 30일까지 6개월 간으로, 이날 신규 매매 계약분부터 규제가 적용됐다.

6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트 거래 시 구청장 허가를 받아야 하고, 2년간 실거주 의무가 부여된다. 토지이용계획서와 자금조달계획서를 제출해 실거주용임을 증명해야 한다. 또 세대원 전원 무주택자이거나 또는 기존 주택을 1년 이내 처분해야만 한다.

하지만 경매를 통해 낙찰 받은 경우는 실거주 요건 등 관련 의무가 모두 면제된다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 등 현행법상 경매 물건에는 토지거래허가에 관한 규정을 적용하지 않는다. 낙찰자가 매각대금을 전부 납부한 뒤 곧바로 '갭투자(전세 끼고 매매)'를 할 수 있다는 의미다.

통상 경매는 감정가보다 낮은 가격에 거래되는 경우가 많음에도, 토허구역 내에서 출회된 경매 물건에는 이같은 이점을 노린 입찰자가 몰리면서 낙찰가율이 100%를 넘기는 사례들이 나왔다. 토허구역 해제 전인 지난 2월 서울 송파구 가락동 헬리오시티 85㎡ 아파트 경매에 서울 아파트 경매 참여자 수로는 역대 최대인 87명이 몰렸다. 이 아파트는 감정가(18억3700만원)보다 3억2000만원가량 높은 21억5777만원에 낙찰됐다.

이달 10일 송파구 잠실동 리센츠 전용 85㎡ 경매에는 11명이 몰렸다. 낙찰가는 감정가 24억1000만원의 116% 수준인 28억420만원까지 올라갔다.

지난 1월 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡는 감정가의 102%인 41억1906만원에낙찰됐고, 같은 달 청담동 연세리버빌3차 전용 243㎡ 역시 감정가의 106%인 58억7770만원에 낙찰됐다.


토허구역은 아니지만 학군지로 선호가 높은 양천구 신정동에 위치한 목동2차삼성래미안(60㎡·15층)은 이달 19일 9억7110만원에 낙찰되며 낙찰가율 100%를 기록했다.


전문가들은 이 같은 고가 낙찰 사례가 늘어날 것으로 보고 있다. 경매업계 관계자는 "토허구역 내 신고가 거래가 이어지는 상황으로 관심은 여전하고 이 지역에 투자를 할수 있는 방법은 경매가 유일하기 때문에 관심이 클 것으로 예상된다"고 전했다.
실제로 토허구역으로 묶이기 전인 지난 3일 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 아파트에서 '국민평형'이라 불리는 전용 84㎡ 타입 최초로 3.3㎡당 2억원이 넘는 거래가 나왔다. 이 단지의 전용 84.96㎡ 1가구가 70억원에 계약을 체결됐다. 공급면적 기준으로 환산하면 3.3㎡당 2억661만원인 셈이다.

강남3구·용산 지역의 아파트들에서 경매 물건이 잇달아 나온다.

27일에는 강남구 삼성동 힐스테이트 2단지 전용 40㎡ 물건에 대한 경매가 진행됐다. 최저 입찰가는 매매 호가와 같은 16억원이다.

31일 송파구 잠실동 리센츠 99㎡와 잠실 우성 131㎡ 물건이 각각 감정가 27억7000만원, 25억4000만원에 경매시장에 나온다.

다음 달 1일에는 '반포 대장주' 중 하나인 서초구 반포동 아크로 리버파크 경매도 예정돼있다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr



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