거래소 부지 3배 높이 신축 가능
층수제한 등 건축규제 대폭완화
아파트지구도 용적률 800% 상향
표류하던 재건축 개발 활기돌 듯

여의도를 금융중심지로 개발하는 계획이 14년 만에 본격화된다. 여의도를 한국판 맨해튼, 한국판 월스트리트로 재탄생시키는 구체적인 마스터플랜이 24일 제시됐다.


여의도에는 지난달 공개한 여의도 아파트 재건축 계획에 중심상업지구 계획이 더해져 60층 이상의 아파트와 초고층 빌딩들이 동시에 들어설 전망이다. 개발계획이 구체화될수록 재건축 아파트 주민들의 기대감도 높아지고 있다.
서울시는 동여의도 일대(112만586㎡)를 대상으로 용적률 상향과 높이규제 완화 등의 내용을 담은 '여의도 금융중심 지구단위계획(안)'을 수립해 25일부터 열람공고에 들어간다고 밝혔다.

여의도를 금융중심지로 개발하겠다는 계획은 2009년 처음 수립됐다. 금융감독원과 대형 증권사, 금융투자회사가 밀집한 여의도는 2009년 종합금융중심지로 지정됐고 이듬해 금융특정개발진흥지구로 지정됐다.

14년 만에 구체적인 기본계획이 나오면서 여의도 개발이 본격화될 전망이다. 앞서 '2040 서울도시기본계획'에서 밝힌 것과 같이 건축규제를 대폭 완화했다. 지난달 공개된 아파트지구 기본계획에서 높이 200m 이상의 아파트 재건축도 허용한 만큼 여의도 전역의 모습이 완전히 바뀌게 됐다.

이번 계획안에서 가장 눈에 띄는 부분은 높이제한 폐지와 용적률 인센티브다. 기준높이를 현재 여의도에서 가장 높은 파크원(333m)보다 높은 350m로 제시했다. 여기에 세부계획 수립 과정에서 추가 완화가 가능하도록 해 사실상 여의도 내 높이제한은 사라졌다.

이에 지하철 5호선 여의도역 바로 옆인 현 한국거래소 부지에는 350m(현재 높이 103m), 지하철 9호선 샛강역 부근 KBS별관부지에는 300m 높이의 마천루가 들어설 수 있게 됐다.

용적률 인센티브도 파격적이다. 현재 800%까지 적용 가능한 지역의 용도를 상향해 1200%가 넘는 용적률을 적용할 수 있도록 했다. 7층 높이규제와 250% 용적률 제한을 받았던 제2종주거지역(학교부지)은 준주거지역으로 상향해 용적률이 500%까지 늘어났다.



여의도 내 아파트들도 재건축 청사진이 속속 나오면서 여의도 개발에 대한 기대감은 더 높아지고 있다. 지난달 서울시는 '여의도아파트지구 지구단위계획 구역지정 및 계획수립(안)'을 공개했다. 아파트지구 역시 3종 일반주거지역에서 준주거지역·일반상업지역으로 상향해 용적률을 최고 800%까지 상향하고, 높이도 200m 이상까지 지을 수 있도록 했다.
규제가 대폭 완화되면서 민간개발 이익도 크게 늘어날 것으로 보인다. 용적률은 제한된 부지 안에 지을 수 있는 건물의 최대 연면적이다.

용적률이 오를수록 건물 활용도가 높아져 개발이익이 늘어난다. 이같은 이유로 같은 지역에서도 용적률과 토지용도에 따라 땅값이 2~3배 이상까지 차이가 발생한다.

여의도 내 재건축 추진 단지 주민들을 중심으로 가격 상승에 대한 기대감도 높아지고 있다. 준공 50년을 바라보는 여의도 노후 단지들은 높이 규제와 안전진단 강화로 사업성을 확보하지 못하면서 오랜 기간 재건축이 표류돼 왔다. 하지만 서울시가 여의도 재건축 아파트 높이규제를 완화한데 이어 업무지구 개발까지 구체화하면서 재건축 사업에도 속도가 붙을 전망이다. 대규모 개발에 따른 집값 상승도 사업성을 높이는 요소로 작용할 수 있다.

다만 용적률과 높이규제 완화에 따른 특혜 논란이 예상된다. 이번 계획에 포함된 지역은 대부분 민간이 소유하고 있다. 용적률 인센티브를 부여하면 공공기여를 늘리는 것이 일반적이지만, 서울시는 여의도 개발계획에서 기부채납 비율을 10% 수준으로 유지했다.

서울시가 글로벌 업무지구로 개발하고 있는 성수동 일대 삼표부지는 '사전협상제도'를 통해 인센티브의 최대 60%를 공공기여로 환수하는 것과 비교된다.

이에 대해 서울시 관계자는 "여의도는 지난 2009년부터 종합금융중심지로 지정된 이후 올해 2040 도시기본계획까지 수 차례 개발 계획을 밝힌 곳"이라며 "이번 기본계획은 큰 틀에서 밑그림을 제시한 것일 뿐 구체적인 공공기여나 기부채납 등은 세부개발계획에서 정해질 것"이라고 설명했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr

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